• 國務院放大招,推進城鎮老舊小區改造
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-06-25  /  瀏覽:2164 次  /  

 在穩增長的重大關口上,中國又放下了一招大棋。 這是前兩天國務院開常務會議時放出的大消息。 


 “重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。促進住戶戶內改造并帶動消費。” 


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話平淡無奇,但背后涉及人數之多——“居民上億”,投資體量之大——“4萬億元”, 不可低估。 更值得關注的是,國常會提出要加大金融對舊改的支持。 


當初,棚改以全世界絕無僅有、政策上大開大合的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡,短短3年間徹底扭轉三四線城市的命運。那3年里,央媽通過PSL印鈔3萬億。 


天才般構想的棚改大招一出,既完美消化了市場庫存,拉動經濟增長,也補充了央媽的貨幣工具箱,一石二鳥。 


現在,棚改慢了,我們要告別大拆大建的時代,迎來城市更新的“舊改”,這又會是一項攪動時代的大工程嗎? 


為什么是舊改?又為什么是現在? 


培育拉動經濟增長的重要抓手并非易事。我們走過的鐵公基、房地產、大水漫灌的老路,已經教訓良多。中國經濟不能再“過度依賴”房地產,這是郭主席上周的嚴厲表態。

 

新時代的穩經濟政策必須“要找準切入點,抓住既能滿足群眾期盼、有利于拓展內需促消費、又不會導致重復建設的重大項目,擴大有效投資”,能一舉多得是最好的。 


所幸舊改這一妙招真的做到了—— 


首先,舊改工程一手拉投資,一手穩住就業。 


這個工程涉及面有多廣、量有多大? 

住建部標準定額司巡視員倪江波給過一組數據,據初步統計,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。國常會稱,“涉及居民上億人”。 


而從目前已啟動的一些地方文件里,我們還能看到更具體的要求:“必須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新,或雖未對水、電、路、氣設施更新,但包括加裝電梯。”比如,北京就打算在2020年前實現增設電梯1000部以上。 


威力有多猛? 

國務院參事仇保興說,據初步估算舊改投資總額可高達4萬億元。如果改造期為五年,每年新增投資8000億元以上。住房公共維修基金里的5千億資金,正在等待盤活。 


其次,還留著另一手,刺激內需,拉動消費。 


既然六個錢包掏不動了,那就改善小區、裝修室內,出點小錢總沒問題吧。說不準因為有了停車位就能多賣一輛車,裝了電梯、加了保溫層那不如再給室內刷一遍墻,房間煥然一新就想換家電,消費拉動了。 


和“鐵公基”相比,舊改的優勢很明顯。基建投資一般落地周期為1年,而舊改在半年內就能完成,周期短,而且還能迅速轉化成消費能力。 


不得不說,此招甚是天才。 


在此時加快啟動舊改,是刺激政策再加碼、短期內對沖下行的信號。 


此前我們在知識星球也多次跟會員提到,刺激政策還要加碼——原本被寄予厚望的基建,只從去年9月反彈到今年4月,5月意外放緩0.4個百分點到4%。 


6月份還有幾大動作:專項債可做重大項目資本金,撬動更多的錢進入基建;地方債發行規模在6月份會再上6000億;以及財政部專家本周接受彭博專訪時稱,下半年地方債額度增加的可能性在提高。 


穩增長的信號很密集。 


最值得關注的,是“錢從哪里來”? 


除了居民掏錢,會議提出要加大金融對舊改的支持: “創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。” 


財政會補貼一部分資金,現在標準還沒定下來。 


據21世紀經濟報道,河北東部某縣在進行節能改造項目,包括了外墻上保溫層,把以前的鋼窗換成了鋁合金窗,費用是每戶4000元,而當地的居民稱,“據說財政資金補貼一半”。 
更大的看點是金融機構和地方。 


這筆買賣的利益空間不小,資本的參與度不會太低。接受21世紀經濟報道采訪的居民提到,同一個縣城,前兩年另一個建于1997年的小區改造時,不僅包了保溫層,換了窗戶,還給更換了下水道和自來水管道,每戶花的錢也只是4000多元。 


但最關鍵的是,如何動用杠桿撬動更多的錢進入舊改。 


是要資產證券化,將水費、網費等市政設施的收費收益權打包發行ABS,還是再開發新工具,以債為錨,仍有待觀察。 


當初中央期待金融體系能給出一個市場化的新東西來操刀棚改,隨后便誕生了PSL。3年之間,印鈔3萬億。 


4萬億投資的“舊改”效果能否堪比“棚改”? 

誰會受益于舊改這項惠及民生的大工程? 


改造公共設施,一定程度上可以緩解老舊小區的衰敗問題,提高居民的生活水平。但具體還是要看各地地方政府的執行、各小區的治理水平,粗暴與精細,差別還是很大。 

在上海普陀區,上觀新聞報道,政府希望讓群眾深度參與設計,群眾不答應怎么辦,“曹楊新區居民自發組建‘金鑰匙’團隊,讓群眾來做群眾工作,最終實現了居民100%同意”。 


而在四川綿陽沈家壩,人民日報報道,群眾還沒來得及關心,供水改造工程已經自顧自開動。由于前期無征求意見、方案也不科學,給小區環境造成破壞,業主們很不滿,結果變成了半拉子工程。 


有一些投資標明顯受益。 


老破小“鳳變冰”。這批舊改小區要求是2000年以前的,更新了公共設施,一定會升值,特別是修了電梯之后的高層老破小。 


但修電梯不是易事。 


群眾工作不好做。按照物權法相關規定,舊樓加裝電梯應當經本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主,且占總戶數2/3以上的業主同意,才能按照相關規定或計劃施工。 


而這里面就存在不少居民利益博弈。 


不想出錢?財政可以幫忙,裝電梯的錢也可以讓高樓層多出,或者通過刷卡用電梯等方式來解決。 


但一些低樓層業主也會關注錢景問題。以前低層老破小更值錢,現在卻面臨三種可能出現的情況: 


一:受小區改造的帶動,整體升值; 

二:因為裝上電梯,高樓層升值; 
三:因為電梯給低樓帶來層采光不好、隱秘性不高、有噪聲等問題,低層房屋升值不僅沒有高樓層快,甚至還更難轉手,或者房租更低。 


除了樓市,還可以關注受舊改政策影響的個股…… 

雖然我們不再“過度依賴”房地產,但在此之上,廣闊天地,大有可為。 


本文轉載自智谷趨勢(ID:zgtrend)微信公眾號。《智谷趨勢》:它為一個中產階級的資本覺醒服務,幫助更多人獲得財富。據悉,帝都深處的人也會在睡前打開這個號。高層會議、宏觀經濟、城市脈絡、政策變動……這里有最真實的中國,有許多人難以察覺到的趨勢信號。


來源:澎湃新聞

 





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